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2014年房地产市场或将在两极分化中前行

2017-07-01 04:20:36  浏览次数:

 

2013年,中国房地产市场是一个充满变化的一年。

有人在抛售内地房地产;有人在暗示内地的楼市风险已经较高;有人在敲响"楼市泡沫要破灭"的警钟。另一面,市场依旧持续火爆的交易场景;层层加码、步步升级的楼市调控政策;频频见诸于报端的"地王";银行陷入"钱荒";多地公积金政策紧缩……

两极分化的走向令楼市这样一个博弈场愈加让人看不懂,但尽管如此,仍然要问一问,2014年的房地产行业将如何演变?

调控政策有待改进

对于许多普通购房者来说,2013年是惊心动魄的一年。

"2012年年底,我和家人去找中介公司看房的时候,一进门,经纪人通常都会热情地递上名片,然后倒上热水,再耐心地为你介绍各种房源信息,骑着电动车带你去看房。可过了春节再去看的时候,经纪人一听说想买个小户型的二手房便不再搭腔。前后半个多月的时间,脸变的真快啊。"回想起买房时,在房地产中介那里前后碰到的不同遭遇,记者的一位朋友小杨仍然很感叹。

房产经纪人的"变脸"术率性上演,这在2013年年初并非是一个偶然现象。

如果说二手房是楼市的晴雨表,那么在政策调控下,买房人、卖房人的表情则可以说是二手房市场的晴雨表,2013年房地产市场一开局,便迎来了二手房市场的一个沸腾,而这份火爆场景的背后,一个很重要的原因是源自于市场对楼市调控新政的恐慌。

梳理过去一年,房地产调控政策让人应接不暇。2013年2月20日,国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作提出"国五条",这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次升级。前四次分别是2010年1月的"国十一条"、4月的"国十条"、9月的"929新政"以及2011年1月的"新国八条"。

随后不久,国务院于2013年2月26日正式公布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,其中规定二手房的个调税由交易总额的1%-2%,从严按差额的20%征收。

该政策下达后,立刻引起市场一片哗然,二手房市场一度陷入恐慌,迎来了新一波"抢购潮",一时间,连夜排队过户的现象频现于各地,当年三月份二手房交易量也创下新高。

"抢购"背后的原因,则是源于买卖双方对于"从严按差额的20%征收个税实施"的担忧,而这也正是小杨为什么会前后受到房产经纪人不同礼遇的关键所在。

2013年3月30日,"国五条"各地实施细则纷至沓来,北京、上海、重庆细则先行,但在各地出台的细则中,许多地方政府对20%个税却没有过多描述。

小杨告诉记者说,如今回想起来,当时不像是在买房,而更像是买大白菜。"从头到尾,我们只是实地看了一套房子,便匆匆忙忙在当晚就付了定金,签了合同。大家都在赶在政策落地之前签约,20%的税,万一碰上了,对于普通家庭来说实在是太沉重的负担。"小杨如是说。

回想2013年年初的抢购现象,在链家地产工作的经纪人小谷这样告诉记者:"当时,那些满五年唯一住房的小户型特别抢手,只要一登记在系统里,就跟卖大白菜一样被抢光了,甚至有些客户房子都没有去看,只是在系统里看了房屋户型图之后就立刻交付了定金。"

时至2013年年中,房地产市场依旧不平静。各地"地王"频现与此同时,银行陷入"钱荒",多地公积金政策紧缩。进入2013年下半年,住房信息联网、房产税、不动产统一登记、以房养老,以及各地跟风二套房首付提至7成等等一系列政策频繁出击。这些虽然对楼市未造成重大影响,市场整体表现相对平稳,但"调控潮"并未就此结束。

从2013年三季度开始,"国五条"出台后,各地房地产市场开始出现分化。多个城市对地方调控细则进行微调。

2013年11月开始,深圳、上海、广州、北京四大一线城市陆续出台二套房首付提高至七成等系列政策。随后,武汉、南昌、沈阳、厦门、福州等二线城市也相继开始为调控政策"加码"。截至2013年年底,共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。

值得一提的是,这一连串的调整方向有紧也有松,其中,限购政策略有放松的有温州、芜湖等城市。

从具体调控内容上看,尽管各城市间情况各异,力度与细节上存有差异,但大多着眼于贷款、限购、保障房、监管等相关政策进一步收紧。而二线城市的调控政策几乎照搬一线城市的模板。

各大城市调控政策的集中出台,让房地产市场在那个初冬感受到了一丝凉意,楼市降温预期也再次被市场期待。从2013年11月的交易表现看,一些城市的交易开始变得缓和与冷静。据相关资料显示,全国43个重点城市住宅市场,2013年11月成交量环比上涨和下降的城市数量呈现均等局面,其中,北京出现15.76%的降幅,而上海减少了1.82%、杭州下滑了14.05%、苏州缩水达26.32%。

调控政策几乎贯穿整个2013年的房地产市场。然而,值得一提的是,在一年一度的中央经济工作会议中,监管层却一字未提"房地产与调控及房价、商品房市场"。对此,专家分析,这绝对不是意味着会放松调控与退出调控,相反,2013年的房地产调控政策会延续到2014年。

"但考虑到当前楼市分化与供求不平衡及经济、楼市实际情况不一,各地方政府会因地制宜的实施调控政策,微调或收紧,主要是一、二线城市与三四线城市。"专家说。

对于今年的住房调控政策,社科院《中国住房发展报告》认为,调控主要任务是平衡供求,调整结构,稳定房价,加快改革。

具体的政策措施上,上述报告建议,实施差别化的区间目标调控,保持宏观政策的稳定性、连续性。行政调控目前不能完全取消,但是需要改进。第一,要理顺市场供求机制,强化市场预期管理;第二,深化住房产权制度改革,探索住房产权的共同持有与多级拆分制度,并建立与之相适应的土地出让、住房融资和财税配套制度;第三,适时推进房地产税改革,逐步放开住房限购;第四,放宽住房信贷限制,支持首次置业和合理改善性需求;第五,降低二手住房交易税费,减轻购房者实际负担等。

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